本帖最后由 明月昭昭 于 2020-2-1 00:07 编辑
22 假亦真时真亦假 何昭昭大概这2个月第一次全天坐在自己大世界售楼部的办公室内，平时她这位擅长摸鱼的首长一直严格执行着只在售楼部坐3个小时的工作制，毕竟上午不是要赶各位工业口甲方爸爸的开发提案，就是要被抓过去开各种不知所谓的发展会议，大量的撕逼导致了何昭昭现在看着和平谈判赎买这六个字就开始恶心，实在自己手里握着枪杆子，还要把土地的赋能和信用收益拱手让给丢给老地主，捧着真金白银去强行抬高楼面价，再过来问老娘在砖木架构上能不能加高容积率提升利润，撑死了三层的容积率，元老院还没有点亮电梯，你们倒是倒腾出钢筋混凝土啊，没有这弯弯肚，别吃这镰刀头，没得这么丢粗胚脸的。
不过形式比人强，面上何昭昭还是只能和和气气的给出建议价格和利润价格，咯，利润就在这里，您要是谈判拆迁，把一级开发的利润分土著一杯羹，那利润率就只有2级开发的25%了，嘿，您要是自己口的配套做不起来，没有办法利用您自己口的信用，有效提升土地价值，这25%的利润都别想一次性拿足了，先分个10年再说吧，这都是大世界二期和关帝庙认筹销售数据结合旧时空经验的综合体现，您看我还贴心的没怎么跟您算资金成本，您要从德隆借账，这利润还得打着滚儿的往下跌。
毕竟从本质上看，土地财政的本质其实是政府信用的提前预支，土地只不过是一种大宗商品的核定锚而已，地本身其实并不值钱，但是政府可以许诺让他值钱，之后再把这个钱套出来，最后通过兑现配套，引入人口的方式履行许诺，回收多余的货币流动性，最后人民手里的是房子而不是钱。若不是单身单久了，何昭昭一开始并不想揭开这个锅，这个锅的前置问题她其实没有能力左右，如果不是五道口内部想直接照抄旧时空拿土地做杠杆顺带放水，土地作为货币的蓄水池去解决现在市面上没什么流动性的问题，何昭昭是没有办法走到台前的。
这也是为什么何昭昭并不真的在乎大世界二期到底卖的怎么样的根本原因，从元老院层面，二级开发迟早都是要下放的，澳房的未来迟早和旧时空的中房一样，逐步的退出市场。
为什么做大世界的二期，无非是要有个从无到有的过程，卖的怎么样只要能达到企划院的目标就行，但是客户数据的收集和市场信心的培养是实打实有效果的。由于企划院需要何昭昭出具一份长远的澳宋房地产的规划与发展建议，何昭昭只能先把乱七八糟的工业口开发建议放到一边，毕竟现在大家都觉得自己是二级的开发商，而不是一级的土地赋能者，不能从开发房子的维度中跳出来到开发土地套现信用的层面，何昭昭做烂了开发计划也没法落地，他们更加没办法能够获得自己想要的收益，毕竟在现有的科技树下，澳宋的容积率是明确上限的。这从大世界二期，三期以及关帝庙旧改项目中已经有了很明显的体现，在何昭昭看来，现在怎么卖的问题其实已经开了个好头，最大的问题其实是怎么拆了，毕竟这个问题才是地产的命根子，解决了这个问题，有了一个明确的成例，元老院的拆迁改造开发后续才好执行。
怎么拆这个事，虽然之前有一些试点性的举措，但是其实从旧时空的情况来看，何昭昭认为能够成行的无非3种操作模式--合作开发，原地还迁，和强制赎买，从整个需要付出的代价上看，合作开发＞原地还迁＞强制赎买。再何昭昭看来合作开发属于下策，原地还迁属于上策，但是依旧有麻烦，强制赎买属于中策，风险和收益同大。
合作开发是指土著利用现有土地入股去划分收益的形式，但是首先合作开发的模式最大的问题就是土地方很难与作为开发方的元老院共同承担财务成本，毕竟财务运作设计到大量的院内跨部门合作，其次在现在的开发政策下澳房作为元老院的直属机关，几乎在所有开发上都要插一杠子，因此经历过澳房和土著的双重盘剥之下，各位开发主体很可能是先给元老院打工再给土著打工，这种模式的好处在于这是这三种模式中唯一一种不抢劫的合作模式了，因为许诺相关收益，再不行亮亮枪杆子，土著阻力应该不大，但是另外一重层面上看，开发主体的收益既慢而且低，属于吃力不讨好的开发行为，毕竟以元老院的情况上看，现在是血腥的原时资本积累阶段，这么文明的做法积累个屁资本。
其次就是中策强制赎买，在何昭昭看来这个跟软抄家区别不大，由于土地本身在这个时空是极为重要的生产资料，元老院即使拿着银币去找这些地主去买地，这帮子地主大概率也是不一定肯的，毕竟没有地里和现有铺子的收成，他们吃什么去？这就必不可少的要吊死几位不识时务的地主和士绅了，但是由于强制赎买的成本是一次性投入，元老院和各个口的开发方几乎是独吞了后续的开发收益，因此收益碾压另外两种。
其实在何昭昭看来，如果不提农村土地的情况下，对于现有城市改造的上策是强制原地还迁，毕竟现有的平层式住宅和商铺的容积率大多在1左右，元老院的3层砖木结构的构型，本质上是可以抬高容积率的，何况未来钢筋混凝土的技能点迟早能点的出来，这样利用原地还迁，初期即使需要征地面积与还迁面积1比1甚至1比1.5的还迁，元老院都很难吃亏，虽然成本相对强制赎买高了一些，但是土著也同样的享受到了土地的部分升值收益而且手里依旧有铺，元老院也不用再次投放货币去赎买或者后续延绵不绝的分割收益，利用容积率空手套白狼，可谓是皆大欢喜，唯一有点问题的就是土著的保守派，这个时候路灯杆就要发挥它应有的作用了。
在何昭昭看来，在开发上，软骨头低收益的合作开发可以先被划掉，制定统一的收购价格直接赎买或者同等面积还迁配合进行才是正道，不好意思强制赎买还必须是澳宋法币，不接受就只有同等面积还迁了，反正元老院的容积率怎么说也比土著的容积率高，吃不到亏，至于族长您不愿意是吧，看到那根路灯了么，您家总有愿意的，您要不先去这根路灯杆子上面冷静一下？
练手，是何昭昭打算磨刀霍霍向甄家的主要原因
现在澳房在广州的土地可基本上都是刘大府刚入广州的抄家本，以目前两广地区的人口密度，大部分高性价比的土地大多握在地方地主和宗族手里，但是即便是何昭昭再精打细算，这东一杠子西一杠子的，每个口都想分点猪肉，这作为试点的抄家本也快用完了，本来何昭昭是想从万家先动手的，毕竟案底都找好了，但是甄家这时候不识相的撞进来，还送这么多案底，那就别怪何昭昭心狠手辣先把她们做案例了。
正在何昭昭思维上谋算的同时，被提拔成了销售经理的燕小乙带着一名脸生的销售默不作声的进来了，递给了何昭昭一份申请，现在任何价格上的调动，比如说给出内部折扣，都必须要申请后，何昭昭的签字盖章才能确认。
其实何昭昭早就想取消这个扯淡的流程了，反正底价都在这里，自己好歹是个元老，上个利用折扣跟客户55分成的销售，已经被何昭昭送去蜉蝣地挖煤反省了，但是看到这申请的时候，何昭昭还是一句**出口：“**，哪位小天才想出这种狗屁法子的？”
那名脸生的销售怯生生的举手，声音喏喏：“这是我的客户，他就差一点点就可以凑齐全款了，我已经把内部的那5%也算进去了，但是他还是差一点，我，我想着他家做小生意的实在没什么钱，我就想了这个法子，提前兑付了1年返租，反正我们的返租，不，不都是按着时间来发的么”他盯着何昭昭，咽了口口水：“所以我央了燕经理来见首长”
何昭昭打量着这名脸生的销售，是韩水良上次谈过后借调过来的人，叫做金铭，脸长得跟上世纪的琼瑶女主也很像，典型的男生女相的美少年，但是何昭昭最近头都忙晕了，签了字就丢到案场先让他自由生长了。这时候看着初步有霸总气势的燕小乙和娇嫩美少年金铭，作为21世纪专业嗑学家（嗑CP学专家）的何昭昭，颅内熟练脑补了一出18X办公室PLAY，面上何昭昭依旧一脸怒色：“你燕经理没教你过不能击穿底价？你倒好，来交的第一张单子就是这个？我倒是小看了你，这创造力真是杠杠的”
下一秒何昭昭就把申请拍在了燕小乙脸上，顺带喷了一脸燕小乙的口水：“你作为经理一点好头也不带？不知道价格表上的底价就是底线了？说了返租和我们不是一个账户出账的，我们该收的钱一分都不能少，你倒好，你的销售给我交单子你不看一下的？我告诉你上一个私放折扣和客户分赃的陈三两已经去蜉蝣地了，你是想买单程票去蜉蝣地跟他兄弟相聚？”
燕小乙仔细看了下那张申请，也发现了这里面的问题，但是作为跟何昭昭最久的归化民，他也知道何昭昭只是面上生气，因此也不说话，默默挨喷，倒是金铭被女髡气势吓住，以为她真要送燕小乙去蜉蝣地，急忙出声“何首长这事是我一个人想的，何首长您不要怪罪燕经理”
“妈蛋，老娘要开嗑了，快要装不下去了”何昭昭面部扭曲了一下，保持了怒容，一指燕小乙“你，给我去发通知，所有人5点下班后，给我过来开销售会议”，再一指金铭：“你，下午给我停牌，别接客户了，给我把销售守则的价格守则部分抄5遍，开会交上来”，最后利用一点控制力沉下脸：“现在都给我出去，反省一下问题在哪”
看着燕小乙把门关上了，何昭昭脸熟练的捧着脸发出姨母笑，穿越了就是好，想嗑什么活体CP就地取材，要知道何昭昭可是不怕死的私下嗑过文德嗣X马千嘱的，文马何昭昭都嗑的下去，何况这种活体美少年，所以自从何昭昭来了广州拓宽了眼界，早就把两个以头发数量分攻受的CP丢到了身后，开始新的嗑学生涯，简直不能再棒。
“啊哈，年少的青春整二八，自幼儿生长在贫家~”何昭昭抱着一股荡漾的情绪过了一下午，导致在燕小乙敲门的时候被茶水噎住了，整整花了30秒整理表情。
门外的金铭害怕的问燕小乙：“燕经理，何首长不是还在生气吧”
燕小乙摇了摇头：“并未，应该何首长有要事”
何昭昭收拾了情绪，开始板起了脸，扬声道：“进来”，习惯的让燕小乙把人员清点完，何昭昭熟练的扬起那张单子：“各位同志，如今这个短会，是为了说明一件小事，我从之前就反复跟你们说过，底线不能击穿”
“各位现在看看这张单子，问题出在哪，燕小乙，你带他来的，你说”何昭昭瞟了一眼燕小乙，厉声道
燕小乙面无表情的背诵全文：“一年期返租的来源来自于元老院的商业补贴，并非出自澳房，因此如果客户提前索要一年期返租需要直接拒绝，一切价格变动不能低于最终价格表上的底价”
何昭昭的这个一年返租其实本质上的确是价格包上调，在元老院的目标价格上加上返租的价格，这是她心知肚明的事，她手下的归化民销售们中。如聪明点的燕小乙也知道这个本质，但是如果把这个一年返租直接减掉了，后续的折扣已经极少了，而且前期部分领取返租的客户也会闹事，因为对于碎银交全款的客户，何昭昭的返租都是7.5成的银币，一来一回其实占了点便宜，所以何昭昭在货量少的前期一直谨守着这条规矩。
“这张条子，是哪位提的，我就不直说了，念在他是初次犯错误，但是我再次重申一遍，底价不容击穿，你们能放到的，只有到我这的最后5个点，知道了么！”何昭昭虽然没有点名，底下的老油条们也知道只有新来的菜鸟才会动这脑筋，一边齐声喊知道了，一边暗暗偷笑。
燕小乙想了半天，还是辩解了一句：“但是现在目前针对二期小铺的尾货，的确销售的比较艰难，毕竟从产品上看，现在的小铺总价虽然低，但是大多数客户更加倾向于三期的大铺，甚至关帝庙，二期本身已经是烂尾巴了”
“好了，你也不要这幅样子，我知道现在大世界二期的尾货销售的的确比较艰难，但是事实上还是有不少小个体户有兴趣的”何昭昭摸了摸下巴“他们的购买力的确不强，那你认为，会买这部分铺子的又是什么人？”
看着底下人面面相觑，何昭昭笑了一下：“平时要你们盘客你们一个个无精打采的，我统计了下，最大的小铺购买人群在于富户的庶子或者次子，他们手里有点小钱但是远没有财政大权，但是这帮子人花销惯了的，自然要寻点门路生财了。因此投资小收益稳定的小铺是他们的首选，反而你们接待的他们的父辈或者家族决策人，对于小铺的意向并不强，因为他们的银子充足，自然会先买大的。”
“我看你们是成天接待客户接晕了头，你们以后出去都要从全盘角度去操盘的，为什么小铺卖不掉，本质上是我们没有宣传客户的渠道，这帮子人要么不认，要么不知道”何昭昭笑了一下,底下开始不满的窃窃私语：“首长说的倒是容易，但是这帮子公子哥儿们没几个钱，不务正业吃花酒倒是在行，咱们又不是窑姐儿，怎么吹枕头风”
何昭昭耳朵倒是尖，一下子听进去了，抚掌大笑：“是哈哈哈，你们不是窑姐儿，这帮人跟窑姐儿最熟，是啊，小曾，给我去拿那个袋子来”，底下一溜的面面相觑，不知道首长发的什么疯。
何昭昭满意的看着一屋子的环肥燕瘦，何昭昭当时选借调的时候言明了不要女人，因为她自己就是女人，带一屋子姑娘卖房子，土著不知道的还以为是紫明楼分号，反而误事，因此除了何昭昭之外，她的全套班子都是男人，各口还尽量找了长得不错的男人过来。
“看好了，这两张是冬春集的票子，带着你们的工作证和这两张票子去，会有人给你们量尺寸，做一套澳宋细布的褂子，之后给你们一套翡翠腰坠并香包扇子等一整套配件”何昭昭随意的挑出一捆东西，扯出了最上面的两张票子扬了扬。
底下大部分销售还在面面相觑，窃窃私语，燕小乙已经一脸震惊的看着自己面前的女首长，何昭昭继续说：“这底下是德隆的银票，咱们现在盈余了不少，这是给你们去快活快活的银子，但是你们可别穿着这售楼部的制服去，到了冬春集，自有人给你们打理选好不同的样子裁衣服，可给我端个才子的样子去”
整个办公室顿时安静了，无数双眼睛盯着何昭昭，仿佛在确认这个女元老是不是被什么不干净的东西附体了。
“看什么看什么，你们是旷太久了看首长都眉清目秀了？”何昭昭笑着道 “这可不是单要你们去嫖的，我几句丑话说在前头”
“一，这事可不是单为你们去嫖的，要是姐儿们带的公子来买了铺子，我自有打点，你们只管一对一找好姐儿们让她们给你们介绍就得了”
“二，范围是定下了的，只有这张纸和船上的妈妈才算，紫明楼都不算，紫明楼的姐儿我已经通过裴元老打点完了，至于这些妈妈我都背后通过紫明楼打点过了，你们这批银子消费完了，下次过去找这些妈妈报绍兴何昭公子的名头，配上你们的工作证，她们自然会把账记到我头上，每月多少钱自有定额，过了的可得你们自己掏腰包”
何昭昭对于这个事早就找苏爱谈过了，只不过那些非紫明楼旗下的画舫，何昭昭一个女元老自然拉不下这个脸去找妈妈谈，苏爱作为澳洲官办的女经理先去出面，之后让何昭昭来结账给钱罢了，这里面自然会有一些贪污，但是如果银子给的特别不到位，姐儿们自然会找她手下的房公子们哭诉，要不然何昭昭真闲着没事给嫖 娼补贴，怕不是会被喷死，无非是想让销售一对一和渠道建立联系而已。
看着底下骤然兴奋的销售们，何昭昭冷冷的扫了一眼：“三，考核机制也从这个时候开始，你们别想着光接客户不卖房，现在每个月我都会淘汰转化率不到30%的销售，发还原单位，到时不光是提成没了，什么福利也没了，你们也别耍小聪明，上次陈三两是什么下场，你们自己也清楚”
上次陈三两利用职务之便私吞折扣，被客户告了一状后，哀嚎着被警察从售楼部拖出去的场景还历历在目，在场除了后面来的金铭，其他的老人几乎都知道这位已经被派去劳动改造了，自然不敢把女元老的话当耳旁风，场面顿时又安静了下来。
“四，如果有和姐儿两情相许的，我也可以考虑帮你们出点赎身银子，但是别忘了你们何首长也是个女人，要是有那始乱终弃之事，可别怪我不念往日情分”
“五，虽然我挑的这些画舫大多干净，你们自己也别睡多了，毕竟画舫不比紫明楼，总有点乱七八糟的问题，我可不给你们治花柳，若有争风吃醋闹到售楼部，甚至我这来的，我不管你之前业绩多好，一概开除，知道么！”
“知道了”下面齐声回到，脸上已经少有之前的兴奋之色。
“行了，都去小曾那里签字拿东西吧”何昭昭满意的点头，停了一下“小乙，金铭，你们两个等下留下来一下”
看着人稀稀拉拉的领完东西散去，何昭昭撇了撇乌龙茶上的浮沫：“金铭，今天这事，我给你指条路子，你让那客户拿自己原来的房本去德隆先做抵押，用途就说扩大生产，把款子贷下来先交钱，等这边的1年返租下来了，再去德隆还，出几个月的利息罢了”
金铭喏喏的红了脸：“我知道了首长，不好意思我觉得他们一家太可怜了。。。。”
何昭昭打住了他：“不，真正的可怜人不会来买这小铺子，出得起的那么多银子了，不会出不起那一点，他不过看着你脸生且年纪小，想给你哭一把，框你一把让他少出点钱罢了，这事你担风险他少出银子，他不过挤几滴眼泪骗骗你的同情罢了”，何昭昭满意的看着金铭呆愣的神情，伸手摸了摸他的头，笑道：“这也是你运气好，刚进行就碰到这事，以后记住，在商言商，利字为先，就得了，没事了，出去吧”
“是，首长我先走了”金铭满脸通红的退出去，顺带把门关上
“啊，会害羞的美少年真是宝藏，我家那个也很可口！”何昭昭满意的暗想，望着隔壁当背景板的燕小乙，开始了正经事：“他是韩元老借调过来的，以后多带着点，未必不能成才”
“是，首长说的是，我下次自己会亲自带着他”燕小乙唯唯诺诺，暂时不知道这位女首长葫芦里卖的什么药。
“小乙啊，你是不知道，我是会琵琶的吧，最近孙莹元老和东方元老想折腾个什么民乐团，要我做琵琶，可自宋度海而来，我久疏技艺了，都没带一把靠谱的琵琶”何昭昭笑了一下：“我前些日子去过市面上，看着广府东二条街上有家乐器铺子，想定一把凤颈琵琶，可是我打听了一下，前面好像已经排满了人，这不久东方可能要来广州，你久在市面上走动，能帮我打听下这家老板是谁，能否插个队，先让我定一把，我能多出银子的”
“原是这事，这东二条的乐器铺子是熟识之人开的，姓甄，单名一个蔷”燕小乙心里松了一半，英俊的脸上熟练的挂上微笑“昭姐你事太忙了，我之前跟你说过的，他家还是个旧勋贵，那个二爷哟，可是个凤凰蛋，出门都不看我们这些人一眼的，碰见我们便说我们是什么粗胚，倒是成天的跟他家那群姐姐妹妹厮混，不过他跟他兄弟可是个可交之人，这事包在我身上”
“草，这个人设怎么似曾相识，这他妈他姐姐妹妹是清清白白的女子芙蓉花，我这女粗胚怕是大毒草了吧”何昭昭心里吐槽到，熟练的发挥了大毒草的自觉，笑骂道：“在外人面前可不能这么没大没小，我看这东二街上还有一家花草铺子，这广府可是少见，可是他兄弟开的”
“是了，他兄弟单名一个芸，他家花草可是广府罕有的，可惜他们两兄弟运气不好，甄家怎么说也是个大户，他们两因为祖上莫名其妙过继给了二房，又不得喜爱，早早的出去谋生了，昭姐你看东二街那么长一条街，他们兄弟两这两间小小的铺子，还是芸哥儿给这甄府大奶奶送了不少名贵香料才谋上的，亏得还是本家”燕小乙嬉皮笑脸的八卦到“这哥俩偏生长得清俊，外面少不得有什么风言风语说大奶奶养小叔子，让那大爷好一顿发火，你猜怎么着，都是本家，这两兄弟的租子还比别家多上半成，天底下哪有这种事，要我说这两兄弟要是得了昭姐你青眼，也算否极泰来了。”
何昭昭笑得直抽抽，砸了一本书过去：“你给我少来，过了今年，我可就是魏太太了，你要在你姐夫面前说这些三五不着调的话，我可真寻个错处让你去跟陈三两再会了，再说我可是对香料过敏的，太香我可受不了，倒是售楼部里，和我那办公室里可以每日送些香味不重的花，省的你徐首长每次来我办公室都调侃我不像个女人，售楼部里也多点情调，让他开好税票，我办公室的给小曾，记在我私账上，售楼部的记在澳房公账里”
“成成成，一切都听昭姐您的，这不是市面上大热的《石头记》，昭姐你转风格了？”燕小乙嬉皮笑脸的接住书，比较疑惑的看了书名
“都说这石头记是假的，我看着到真得很”何昭昭笑着说道“你看那书里的贾家，好一似食尽鸟投林，落了片白茫茫大地真干净！”，燕小乙听完这句话，不禁收起了那副嬉笑的模样，看着何昭昭。
何昭昭倒是笑道：“所以说啊，你那芸哥儿不用得我亲眼，且看他这字，也是个有福的，古人《说文》有言，“淮南王说：‘芸草，可以死而复生”，且看这书里的贾芸，也是个芸二爷，最后这贾府，活下来的二爷，也就他和贾蔷了，凡事还是得看得远啊”
燕小乙这倒坐直了，低声问着何昭昭：“首长说的是。。。”
何昭昭笑道：“我可什么都没说，这不是跟你探讨石头记么，书里说得好，假作真时真亦假，无为有处有还无！，你看这天也不早了，你也回了吧，记得我说的，琵琶和花草啊！”
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楼主: 明月昭昭
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发表于 2020-1-18 12:35:48
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